A crise imobiliária na Irlanda e os desafios de moradia enfrentados por intercambistas e imigrantes são temas constantes de debate. Para entender os bastidores desse mercado, Fillipe Cardoso recebeu no Bolder Podcast o empresário Eduardo Gonzaga, CEO e diretor da Leevin. A empresa gerencia mais de 500 imóveis distribuídos entre Irlanda, Espanha e Portugal, somando cerca de 2.000 camas voltadas principalmente para o público estudantil. Em uma conversa franca, Gonzaga detalhou a linha de raciocínio por trás do seu modelo de negócio, respondeu a críticas e explicou como funciona a dinâmica de acomodação para quem decide morar no exterior.
O Início da Jornada e a Descoberta de um Gap no Mercado
Eduardo Gonzaga, natural de Curitiba, atuou como corretor de imóveis por uma década no Brasil antes de se mudar para a Irlanda com o objetivo de aprender inglês. Ao chegar em 2013 como estudante, ele passou pelas etapas tradicionais de um intercambista, vivenciando em primeira mão as dores de encontrar moradia em Dublin.
Após trabalhar em posições iniciais no setor de hospitalidade e manutenção, Gonzaga ingressou em uma empresa focada em alojamento para estudantes europeus do programa Erasmus. Foi ali que ele identificou uma lacuna crucial no mercado local: não existiam empresas estruturadas que oferecessem residências temporárias com preços estáveis para agências e escolas voltadas a estudantes de língua inglesa. Na época, as opções limitavam-se a hostels ou casas de família (host families). Em fevereiro de 2018, identificando essa oportunidade de negócio, ele fundou a Leevin.
Como Funciona o Modelo de Negócio da Leevin?
A proposta inicial da Leevin consistia em alugar imóveis amplos — propriedades bem localizadas de quatro a seis quartos — direto com proprietários locais, realizar reformas e repassar a gestão desses espaços para agências e escolas de intercâmbio com um valor fixo anual. Esse modelo eliminava a flutuação tarifária das altas temporadas sofrida pelos hostels, garantindo previsibilidade para as agências.
Com o tempo, a demanda se expandiu para além do período inicial de chegada do estudante. Gonzaga explicou que o mercado de locação tradicional irlandês impõe barreiras severas para recém-chegados: imobiliárias e proprietários exigem referências locais de emprego, histórico de landlords anteriores, conta bancária estruturada e contratos longos. Um estudante com visto temporário de oito meses e sem proficiência no idioma dificilmente consegue competir por um apartamento padrão. A Leevin passou, então, a atuar como uma facilitadora, absorvendo os riscos e oferecendo contratos flexíveis falados na língua do estudante.
Esclarecendo Polêmicas: A Diferença entre License e Tenancy
Um dos pontos altos do episódio no Bolder Podcast foi a resposta de Gonzaga às matérias veiculadas na imprensa local que criticavam o uso de contratos de licença (license) em vez de contratos de aluguel residencial comum (tenancy).
Bolder questionou os impactos dessa escolha contratual na vida dos locatários. Gonzaga defendeu que o contrato de licença possui amparo jurídico na Irlanda e é o modelo ideal para o perfil de rotatividade do intercambista. Ele apresentou os seguintes argumentos:
- Responsabilidade Individual: Em uma tenancy tradicional de grupo, todos os inquilinos assinam juntos. Se um morador decide ir embora mais cedo ou deixa de pagar, os demais são legalmente obrigados a cobrir o valor total do aluguel cheio. No modelo de licença da Leevin, o estudante responde apenas pela sua vaga e pelo período contratado.
- Flexibilidade de Prazos: Estudantes que permanecem no país por curtos períodos não buscam vínculos residenciais de longo prazo. O modelo permite saídas planejadas mediante a substituição validada da vaga.
- Resolução de Conflitos: Caso ocorram descumprimentos de acordos, os direitos e disputas desse tipo de contrato de prestação de serviços são mediados pelo Tribunal de Pequenas Causas (Small Claims Court), e não pelo Residential Tenancies Board (RTB).
Gerenciando Conflitos Internos e Manutenção de Imóveis Antigos
Ao ser questionado sobre reclamações recorrentes envolvendo problemas de infraestrutura — como mofo e infiltrações —, Gonzaga relembrou que a Irlanda possui um parque imobiliário muito antigo, o que exige manutenção constante. Ele detalhou que a empresa conta com equipes de inspeção trimestral e reparos internos, mas enfatizou que a convivência em repúblicas exige conscientização dos moradores. O excesso de umidade decorrente de hábitos diários (como múltiplos banhos sucessivos) exige ventilação e aquecimento adequados para evitar o surgimento de mofo estrutural.
Outro aspecto revelado pelo empresário é que a imensa maioria das intervenções ou multas aplicadas pela empresa decorre de reclamações dos próprios moradores contra outros integrantes da casa. Conflitos envolvendo divisão de tarefas, festas sem bom senso e o desrespeito às regras de segurança — como o bloqueio ilegal de alarmes de incêndio ou a recarga perigosa de bicicletas elétricas dentro dos imóveis — são os principais geradores de atrito geridos pela equipe administrativa.
Empreendedorismo e a Inserção na Comunidade Irlandesa
Saindo do escopo operacional da Leevin, Gonzaga compartilhou insights valiosos para quem deseja empreender fora do Brasil. Como cofundador da Câmara de Comércio, ele destacou que a primeira barreira a ser superada pelo profissional imigrante é o domínio pleno da língua inglesa.
Para expandir um negócio e gerenciar uma estrutura que hoje conta com mais de 150 colaboradores, o empresário reforçou a importância de construir conexões institucionais verdadeiras com os nativos, mantendo a contabilidade e o suporte jurídico estritamente alinhados com as leis locais. Na visão do diretor da Leevin, a reputação em um país geograficamente pequeno como a Irlanda é o ativo mais valioso para a sustentabilidade de qualquer corporação.
Para conferir o relato detalhado e acompanhar toda a linha de raciocínio de Eduardo Gonzaga sobre o cenário imobiliário europeu e suas experiências pessoais como piloto de automobilismo nas pistas irlandesas, assista ao episódio completo no canal do Bolder Podcast.